昨日,我国房价迎来一个核弹级利空消息,那就是国开行总行收回了棚

TIME:2018-06-26 16:29 浏览次数:

昨日,我国房价迎来一个核弹级利空消息,那就是国开行总行收回了棚改项目的合同审批权限,过去执行的货币化拆迁安置方式,将改为实物安置为主。

 

而国内各大媒体迅速跟进,连各种细节都挖出来全面曝光之后,国开行进行了如下回复:

 

你没看错,就说这么多,没有进行任何声明和辟谣,只是陈述一下历史,典型的答非所问。按中国传统,这就等于是默认了,依惯例,此事大概会在一个月之内宣布,因为如果更远时间的话,官方的说法应该是“此事不完全属实”,因为官方还没完全确定好细则。如果压根没这事的话,官方的说法会是“此事属于谣言”。而默不作声,那就代表政策出台已经近在咫尺了。

那么,网传棚改全国一刀切,暂停 。究竟是真是假?

 

另据媒体报道,国开行总行已将棚改的合同审批权回收,所有棚改项目必须由总行审批(此前分支行也可以)。进行中的棚改项目会继续执行,并未暂停所有棚改项目。

此外,今年较过去相比,棚改项目多以实物安置为主(以往棚改货币化安置为主)。

 

 

PSL和棚改货币化推高三四线楼市

很多人会疑惑,三四线城市相对来说经济并不发达,对外来人口的吸引力也有限,这一轮房价大涨的趋势是如何形成的呢?这其中有一个非常重要的因素,那就是近几年政府大力扶持的棚改计划。

自2005年首次提出棚改政策以来,我国的棚改工程越来越火热。2005年至2007年从东北三省率先大规模推行棚改,让200多万居民全部迁入新居。2008年至2012年,棚改开工1260万套。2013~2014年新开工棚改820万套。而2015年6月,国务院提出棚改三年计划,计划在2015~2017年棚改新开工1800万套。

到了2017年则计划新开工600万套,且2017年5月,国务院再次提出棚改三年攻坚计划,计划在2018-2020年棚改新开工1500万套。2017年年底,又提出2018年计划新开工棚改580万套,比预计又多了80万套。

而棚改货币化安置在近几年得到了大力推广,2014年所占比例才只有9%,而到了2016年则进一步跃升至48.5%,2017年这一比例达到50%,按照计划,2018-2020年,货币化安置比例将达到60%。

可以说,正式因为PSL和棚改货币化推动了三四线城市的棚改,同时也推高了三四线城市的房价。

 

什么是PSL?

PSL全称抵押补充贷款。有两层含义,首先量的层面,是基础货币投放的新渠道;其次价的层面,通过商业银行抵押资产从央行获得融资的利率,引导中期利率。

而PSL是棚改货币化资金的主要来源。地方政府棚改货币化资金来源主要有四种途径,

一是财政拨款,主要包括中央和地方,中央财政拨款计入中央补助城镇保障性安居工程专项资金,此类资金的数目占比很小,地方财政拨款纳入地方住房保障支出;

二是政策性银行贷款,即国开行和农发行的棚改专项贷款,央行PSL投放是此类专项贷款的重要来源,占80%左右。

三是商业贷款。四是地方政府发债,例如棚改专项债。

通常来说,棚改分为两种,一种是货币安置,一种是房产置换,而货币安置的最主要资金来源就是棚改货币化

2017年,PSL全年投放额为6350亿元,2017年12底期末余额为26876亿元,全年国家开发银行发放棚改贷款10842亿元,农发行发放棚改贷款超过4000亿元,可以看出PSL是棚改专项贷款的重要资金来源,对政策性银行发放棚改贷款具有引导作用。

 

(来源:明晰笔谈)

 

什么是棚改货币化

简单来说,棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁,需要安置住户,以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置,就是拆一套房子,政府直接发钱给拆迁户,然后去城镇自己买房。

那么政府的钱又是从哪里来呢?那是地方政府拿土做抵押,向国开行贷款,拿到钱后再付给棚改居民,让居民自己去买房。

城中村棚户拆迁,以前一直是实物置换为主,更改为货币化拆迁之后,引来了诸多地产乱象,如今上头看不下去,又改回来了,那么暂停货币化棚改,使用实物安置,会引起什么后果呢。

首先我们要分析一下,货币化棚改之所以具备直接推升房价的魔力,并不是因为他能凭空变钱出来,而是寅吃卯粮。

按照目前的政策,原先签署的合同,资金会正常发放,但是后面的新合同,一律拿到总行去审批,没有一刀切的收回贷款不会带来雪崩式的房价下跌,但是按这种程度的资金紧缩进行预计,目前因为货币化棚改上涨的房价会立刻停止,因为新增资金突然减少了,国开行贷款收紧了。

这些城市的房价不会立刻下跌,因为原来的买盘还在,慢慢消化需要时间,新的卖盘制造出来也需要时间,上一批棚改户的土地变成新房子,大概还需要1~1.5年左右的时间吧。

二三四线的城市,由于失去了新增的资金,会失去上涨的动力,变的和一线城市一样,但是不会立刻自由落体,为去年的异常繁荣偿债的时刻,是这批拆迁户的土地变成新房子的时候,预估一下,大概一年半左右,这些城市的房价会迎来巨大的压力。

这也就以为这,大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金,进而大大刺激了当地的市场需求,大量库存房也卖出去了,三四线城市的去库存也完成了。

 

棚改货币化降温

可能老百姓会想,随着房价的不断上涨,安置的费用也水涨船高,货币会不会就因为这样被超发?

所以,地方政府是想通过民间资本把棚改货币化安置继续实施下去,但是民间资本的积极性并不高,所以地方政府只能拿出真实房源来替代棚改货币化。

 

(来源:奇渊经济笔谈)

从上表可以看出,作为棚改货币化重要投放机制的PSL,2018年1季度的新增余额超过3000亿人民币,是2017年1季度的接近2倍。成为年初以来三、四线城市房价维持高涨的重要原因。但是,进入2018年2季度以来,可以看到,PSL的新增余额已经明显回落,预计2018年2季度增量将与上年基本持平。

业内人士表示,PSL新增回落正好说明了,地方政主动降低棚改货币化规模,避免房价快速增长,避免货币超发。

 

棚改并没有叫停

针对棚改被全面暂停的传闻,新浪财经第一时间向接近国开行人士求证,对方表示,并未听说暂停这种事情。

 

中国房价不是永远只涨不跌的,所谓横盘,也不是一点回调都不允许,燕郊、固安等环京区域,17年房价直接腰斩就是一个例子。货币化棚改这个怪兽放出来造成了这么大的经济扰乱,下一次要放出来恐怕很难了。在货币化拆迁全线收紧的档口,其余二三四线城市,未来一年之内,房价会承受非常巨大的压力,回调是肯定的,根据爆炒的状态回调的幅度不同而已。

二三四线的房子,紧急停止购买,他们过热的温度会迅速的冷却,而在去年的棚改户拆出来的土地开发完毕开始预售的时候,甚至会引来一波下跌。只是未来规模和结构存在一定的调整空间,同时以实物安置为主,也可以抑制三四线城市的房价快速上涨。特别是在贷款利率如此高昂的档口,建议等这个利空飞过去再说。

来源:新浪财经讯、紫竹张先生、金融界网站

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